税制创新是抑制房地产投机性需求的不二选择

7月31日中央政治局会议要求，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。投机性需求为卖而买、待价而沽，加剧了房地产市场的供需矛盾，扰乱了房地产市场秩序和价格机制。稳定市场秩序、实现房价的理性回归需要以投机性需求的有效抑制为前提。抑制投机性需求直接的、根本的措施是消除投机行为赖以产生的利益动因，或者说是消除投机者获取暴利的市场预期。

抑制投机性需求的有效措施是消除其赖以产生的动因。暴利是投机行为不变的动因，从消除高额收益的诱惑入手矫正投机行为是理论逻辑的必然结论。因此，治理房市投机乱象、抑制投机性需求，就必须从投机收益或投机动因的治理入手，以收益管制型政策为主导构建长效治理机制。有学者曾经对收益管制模型的基本原理作过简明而精彩的说明：该文假设某市刘、李两户居民，分别于2000年以5万元和15万元的价格购得100㎡的房改房和普通商品住房各一套，并于2016年以150万元的相同价格出售各自上述房产。若该市实施超额收益管制制度，且假设核算期内全市产业年平均利润率为8%，并以8%作为计算各自交易的年收益，那么，刘姓居民可获利6.4万元，本利合计个人应得转让收入11.4万元，其余138.6万元作为超额收益则以税收形式转化为财政或社会收入;李姓居民应该获利19.2万元，本利合计个人应得转让收入34.2万元，其余115.8万元作为超额收益则以税收形式转化为财政或社会收入。这样一来，转让者的转让收益就被控制在同期产业平均利润的范围内，转让人无论如何抬高转让价格都不会得到平均利润之上的超额收益。实施收益管制型政策的逻辑结果有二：一种是尚未完成购买行为的投机主体终止投机行为，投机性需求自动消失;另一种是已经完成购买尚未实现转让的投机需求则会向投资性需求转换，通过房屋租赁经营等方式，将投机行为转化为投资行为，完成始于投机终于投资的美丽蜕变。投机性需求或者转换为平均利润的投资收益者，或者转换为他居房产的提供者，收益管制型政策体系对于抑制投机性需求而言，无疑具有美好的预期。

科学设计超额收益全额税制度，对投机性需求实施源头治理。实施收益管制型政策的关键是房地产税制的创新。房地产税是落实超额收益管制、抑制投机性需求的特殊工具，但是，并非所有税种都具有抑制投机、稳定房价的功效。例如，推行新税制20多年的英国尚未摆脱房价上涨的困扰，以不动产税制完备而享誉的香港并没有破解高房价及其稳定房市的难题，注重税制杠杆的美国房价照样波动、次贷危机照样爆发。原因可能是多方面的，其中一个重要因素就是传统税制缺乏针对抑制投机性需求的特殊税种设计，而且诸如物业税、营业税等传统税种税往往具有税负的可转嫁性，转而变成了增加或转移成本、推高房价的因素。运用收益管制型政策抑制投机性需求，关键是创新税种税制。

税种税制创新的基本思路：通过设置房地产转让超额收益全额税，对转让者超出平均利润的转让收益进行全额征收，使炒房者、投机者无论以多高的价格转让房产或地产，其最高只能得到该区域同期的产业平均利润。形成房地产收益“下不保底、上要封顶、风险自负”的激励约束机制。房地产收益的顶端被控制在产业平均利润的水平，向加工制造业的平均利润看齐，既保护了房市投资性需求，又遏制了房市投机性需求，同时也巩固了加工制造业(实体经济)的基础性地位。封住转让者获取超额收益的顶端，就意味着消除了炒房投机行为赖以产生的暴利动因，意味着抑制投机性需求的政策目标的实现。

房地产转让超额收益全额税的设计要点：国家出台房地产转让超额收益全额税的征管制度，并赋予地方(省或市)政府核定辖区征收期内产业平均利润率的权力，税务部门则依此为据计算并确定该区域、该税种的税率税额。这样一来，就把运用税收杠杆调控房地产市场的权力，交给了承担房地产调控责任的地方政府，使刚性的房地产税收制度具有了地域及其时间的弹性。由于制度弹性的存在，新型的税收制度，既可以满足国家运用税制杠杆调控房地产产业行为的要求，又赋予了地方政府运用税收杠杆灵活施策的治理权，达到规范制度与差别化治理的完美结合。

房地产转让超额收益全额税的征收对象：把房地产资源转让过程实现的超额收益作为税收征管对象，无论是房地产商的开发资本，还是从事房屋租赁业的投资资本，以及用于房地产炒作的投机资本，面对着超额收益全额征收的制度安排，都是平等的纳税对象。征管对象的平等性，也意味着转让收益监管的全域性，不仅二手房转让的超额收益，而且开发商出售房产、地产等资源的超额收益;不仅房屋租赁等特定使用权转让的超额收益，而且房地产征迁对象所获得的超额补偿等，所有房地产资源交易的超额收益都纳入了税收调控的范围。实现全程、全域、全覆盖式管理，既省去了甄别转让行为的高额费用，又提高了整体治理的效率。

房地产税收制度创新的治理目标：制定和完善转让环节超额收益全额税及其保有环节空置浪费税的征管办法，强化房地产收益的全过程管控，抑制投机性需求、保护投资性需求、减少房地产资源浪费，推动房地产产业的健康发展，构建房地产市场健康运行的长效机制。

同质等量的资本投入不同城市或相同城市的不同地域，房地产投资者会收获不等量的利润，收益大有差别。高收益源于城市区域公共设施的比较优势或地域环境的优良品质，这种比较优势和优良品质由地方政府和社会成员共同打造。区域房地产商依据房地产的不可移动性和区位资源性，形成了区域垄断优势，进而把这部分由社会创造的超额收益转化为超额利润。因此，房地产转让超额收益全额税的实质是政府或社会拿回了由自己创造且本属于自己的超额收益部分，是土地所有者或区位优势的营造者应得的级差地租。征收房地产转让超额收益全额税是还利于土地所有者、归利于社会的理论逻辑和现实选择，此与土地出让金的多少无关。

抑制投机性需求的税制设计是一项需要系统创新的专业化工程。落实房住不炒的顶层设计原则，首先要治理投机性需求。治理投机性需求就要针对投机行为谋取高额收益的特性，设计出一套收益管制型的税收制度，进而实现由需求管制到收益管制的转换、由取得限制到转让限制的转换、由行政干预到经济调控的转换。当然，抑制住投机性需求并非就可以控制住房价上涨，治理投机行为也并非稳定市场房价政策的全部。然而，如果不以投机性需求的有效治理作为基础，一个合理波动的房价形态就不会出现，一个规范运行的房地产市场就不会形成。