一大波房源正在路上——下半年供应量充足,涉及贵阳市多个区域

2018年已经进入下半场，贵阳楼市在经历了上半场跌宕起伏的发展后，对于下半年楼市，业界和市民均有不同的预测。今年下半年，贵阳楼市供应量充足，再展望未来两年，除了老城区，还将有一大批房源陆续上市。购房者大可不必担心，选房买房仍有广阔的空间。

2018年已经进入下半场，贵阳楼市在经历了上半场跌宕起伏的发展后，对于下半年楼市，业界和市民均有不同的预测。其中，市场上不时有“贵阳新房越来越少、未来房价必涨”等说法，记者通过调查采访发现，今年下半年，贵阳楼市供应量充足，再展望未来两年，除了老城区，还将有一大批房源陆续上市。购房者大可不必担心，选房买房仍有广阔的空间。

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预计有280万平方米房源入市

据筑房网信息统计，上半年贵阳市共计发出近60张预售许可证，涉及30余个楼盘项目，总建筑面积超过350万平方米，预售面积超280万平方米。从各大房企反馈信息看，今年下半年，贵阳将有280万平方米新房上市，与去年同期略有上升。这些绝大部分是现有项目推出的后续产品，其中有一两个是新亮相的项目。

从今年上半年贵阳市公共资源交易中心出让的土地信息推算，每宗土地按出让面积×容积率=总建筑面积，可以大致看出每宗土地可能提供的最大房源量。此外，从取得土地开发权到新房上市一般有一到两年的周期，贵阳市观山湖区、经开区、花溪区、白云区在2019年至2020年，将有220万平方米房源上市，其中观山湖区有73万平方米，经开区有25万平方米，花溪区有64万平方米，白云区有55万平方米商业住宅产品推出。总体来看，贵阳楼市的房源充足，完全可以满足购房者的需求。

从项目上来看，上半年，贵阳获预售证的楼盘项目主要有云岩区的熙山郡(高地天域)、普天·中央国际(中国普天·贵阳创业园)、恒大帝景、未来方舟F13组团、贵园御景(改茶牵马山一期)、万科城C区、富力华庭，南明区的恒丰·碧桂园贵阳中心、花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目一期、万科翡翠滨江(原贵阳监狱)、恒大南明御府、首开紫郡，观山湖区的北大资源·梦想城、中天銘廷、融创·九樾府、华润国际社区，以及花溪区的贵阳恒大文化旅游城、碧桂园·花溪首府、美的国宾府，乌当区的温泉御景二期、龙湾国际花园、泉天下·国际公馆、乐湾国际旅游综合体，白云区的中京国际贵阳北部CBD、中天·金融城国际社区、优品新城，经开区的大唐世家。此外，还有清镇的三星村棚户区城中村改造项目G组团、麓湖宫、碧桂园·茶马古镇北地块、逸坤·尚品朱关棚户区(城中村)改造项目、铁鸡巷棚户区城中村改造项目等等。进入下半年，这些取得预售证的项目有的仍在销售中，有的后期仍有产品推出。

从区域上看，贵阳老城区由于多个项目的推出，预计将成为推盘量最大的区域。观山湖区供应紧张的情况将有很大缓解，万科理想城、中铁阅山湖、中铁逸都国际、恒大金阳新世界等项目都有新品推出。其次，花溪区下半年的供应量也不容小觑，恒大文化旅游城将有新品上市。今年上半年，白云区土拍受到各方关注，但其对楼市的影响最快要到明年才能显现出来。

公寓类产品供应量持续增大

从产品类型上看，下半年上市的主要是高层住宅，其次是花园洋房，其中公寓产品下半年明显增多。贵阳公寓出现是在2006年至2007年左右，从2015年下半年至今，贵阳的公寓市场发展迅猛;从地域分布上来看，贵阳公寓产品的覆盖面逐渐增大，几乎涵盖了贵阳市所有的中大型楼盘，这表明公寓有着广阔的市场前景;从功能上来看，公寓又分为商住式、酒店式公寓、综合服务式公寓等等;从购买人群上来看，消费对象趋于稳定，均为有一定经济实力的创业者、白领、外来投资者、本地中产阶级等。

业内人士分析，公寓产品的增多，与商业用途土地出让增多有关。2017年下半年以来，出让的商业用地大约占到整个土地市场的20%。商业用途土地受土地出让性质的限制，只能开发写字楼、商铺、公寓产品，而公寓宜商宜住的特性，是促使开发商热衷的重要原因。同时，近年来，上市的公寓产品热销，更加坚定了开发商的选择。

今年下半年从各大楼盘公布的信息来看，中天未来方舟、北大资源·梦想城、贵州金融城、阳光城·启航中心、江华国际旅游中心、富力中心、绿地新都会都有公寓产品。5.5 米层高的loft公寓是各家供应的主力产品，这种产品优点就是买一层得两层，业主有很高的自主性。这种产品得到市场认可，未来一段将是市场主流公寓产品。

贵阳楼市发展“多点开花”

贵阳各个区域均有产品可以供应，随着贵阳城市规模的扩大和交通便捷完善，在贵阳买房的区域将大大扩大，再也不局限于传统的贵阳。更多的购房者以“大贵阳”的思维去选房和买房。

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2000年以前，贵阳人买房基本上只盯着云岩、南明两个老城区。2002年，金阳新区启动开发，这片区域楼市发展迅猛，热度一度超过老城区。花溪区在经过多年波澜不惊后，这五年可谓后来居上，依托当地良好的生态环境，多个大项目在此落地。白云区在贵州铝厂搬迁后，旧貌换新颜，今年的土地出让热，足以证明该区域的潜在价值被更多开发企业认可。总之，经过10多年楼市的发展，贵阳各个区域都有了叫得响的名盘、好盘，地产名企相继布局新区、近郊，使得贵阳楼市的区域发展从当初的“一枝独秀”到今天的“多点开花”。这些楼盘完善的配套、优良的物业品质、居家的便捷性使得购房者的置业选择范围越来越宽，可以说，正是开发商一个个的“造城运动”造就了今日贵阳的人居新天地。

棚户区改造为楼市发展“加码”

2017年以来，贵阳棚户区改造延续如火如荼地进行式，多个工程进展顺利。今年下半年，多个棚改项目将有新品上市，棚户区改造将成为楼市发展，特别是老城区楼市发展的新动力。老城区花果园和中天未来方舟两个项目在经历过推盘高峰后，花果园住宅开发进入收尾阶段，未来方舟开发仍在推进中，住宅产品仍在持续上市中。除了这两个楼盘以外，位于油榨街片区的首钢贵州之光、位于太慈桥的万科翡翠滨江、位于原贵阳电厂的保利凤凰湾、位于原星云家电城的碧桂园恒丰贵阳中心、三马片区新建汽车零部件厂城市棚户区改造项目、位于河滨公园对面的贵州文化广场(河滨剧场)项目，从各项目售楼部提供的信息看，这些位于老城区的棚改项目今年下半年均有新房上市，总供应量在80万平方米以上，占云岩、南明两城区供应总量的80%。

“大体量的开发项目，其对于楼市的冲击影响是十分肯定的。”中铁置业策划部丁经理认为，棚户区改造作为一种政府主导，房地产企业参与的一种城市建设项目，其在改变城市形象，提升市民生活品质功能之外，更为重要的是对楼市放量和供应将带来一定影响。无疑，连续多个旧城改造项目正在为贵阳楼市不断“输血”，成为观山湖区之后贵阳楼市的下一个发动机。

普通市民买房子，最看重的无非是环境和价格。贵阳老城区高昂的房价让不少购房者止步，而拥堵的环境，也让不少购房者宁可舍近求远，退而求其次——比如选择花溪、经开、乌当或是观山湖区。尽管如此，老城区仍有着其他区域所不具备的特质——教育资源、市政配套、热闹的人气等等。

“老城区不仅仅是很多市民的居住区域，更是他们儿时曾经的记忆，感情依存的地方。很多购房者迫于日益高涨的房价，离开居住多年的故地以及相处多年的朋友，如今在旧城棚户区改造驱动之下，给了很多人能够回到中心区的机会。”从事房产策划二十年的著名地产策划人郑康说。

“得益于旧城改造，新楼盘的房价比较合理，不少购房者还可以承受，越来越多的贵阳市民可以选择回归老城区中心居住。”郑康表示，路网交通日益完善，从配套完善、居住环境改善角度来看，伴随着政府主导的旧城改造项目进行，其将丰富完善区域城市功能，提升板块居住价值。因而，中心区的居住被一些有特定需求的市民所看好。

郑康表示，从城市发展角度来看，棚户区改造项目启动，犹如一剂城市老城区未来发展的强心针。改变以往脏乱差的居住环境、提升市民居住生活品质，树立良好城市形象，这些都是旧城改造最为直接的目标。经过这轮改造高峰，贵阳两城区将出现若干个新的次中心。老城区的繁华地带将不再局限在中华路沿线，繁华区域将大大扩展。

五大房企是市场供应主力军

2005年至2017年，是贵阳房地产业飞速发展的时期，也是外地大型房企集团陆续进入贵阳时期，他们凭借其品牌影响力、强劲的实力和特有的开发风格，与贵阳本土房企同台竞争，逐步在贵阳站稳脚跟，并且发展成为市场的重要力量。在这些进驻贵阳的外地房企中，保利、恒大、万科、碧桂园、绿地等五家企业是其中的典型代表。近三年来，细心的市民会发现，走在贵阳，恒大、万科、碧桂园、保利开发的楼盘频频出现在人们视野中。记者通过这几大房企对外披露的下半年推盘计划统计，今年下半年，这几大房企所占的市场份额会继续扩大，这几大房企开发的项目成为楼市供应的主力军。

从2010年万科进入贵阳以来，开发了一系列项目，8年来，贵阳万科相继开发了17个项目。其中，万科在贵阳云岩南明两城区已经开发了7个项目，万科玲珑湾、万科公园传奇和万科公园5号已基本售罄，今年下半年，万科翡翠滨江、万科翡翠天骄、万科理想城、花溪大都会四个项目将推新品，新项目花溪溪望将亮相。

在贵阳的外来房企中，保利是进驻最早的，也是发展最为稳健迅速的。其先后打造了保利温泉新城、保利·云山国际、保利·国际广场、保利·春天大道、保利·紫薇郡、保利·公园、保利·溪湖、保利·凤凰湾、保利·林语等十多个精品项目。

2005年保利在乌当区开发保利温泉新城，第一个项目选址乌当出乎很多人的意料。但是温泉新城的开发一炮打响，大大提升了整个乌当区的在贵阳楼市的地位和影响。随后，保利在贵阳的开发进程加快，平均每年有一到两个新项目推出，并且每个项目都带动了所在区域的开发。今年下半年，保利·凤凰湾、公园、春天大道将有房源推出。

恒大地产入黔十年以来，实现了跨越式发展。在贵州打造了贵阳恒大金阳新世界、贵阳恒大都会广场、贵阳恒大城、贵阳恒大名都、贵阳恒大雅苑、贵阳恒大翡翠华庭、贵阳恒大帝景、贵阳恒大绿洲、遵义恒大城、凯里恒大城、贵阳恒大中央公园、贵阳恒大中央广场、遵义恒大翡翠华庭等住宅精品项目。今年下半年，恒大滨河左岸、恒大金阳新世界、恒大文化旅游城等均有新品上市。

绿地进入贵阳也有10多年，开发项目不是很多，但去年以来，开发步伐加快，特别是三个新项目均布局白云区，今年下半年，主推的是绿地国际花都和绿地新里程两个项目。

碧桂园2013年进入贵阳，此后一直处于高度发展中，这两年，通过合作、收购等方式，将贵阳一些本土企业的楼盘收入旗下，在贵阳老城区、观山湖区、花溪、双龙经济区、清镇均有项目布局。今年下半年，将有碧桂园印象花溪、假日方舟等七个项目有新房源推出，是大型房企中推盘量最大的。

改善型住房需求成市场主流

“改善型置业”这一提法，在业界已经提出多年。随着时间的推移，改善型置业在贵阳市场已成为主流。一方面是人们对于住房的要求已经不再是单纯的居住，还会考虑生活的便利和舒适性。作为购房主力的70、80后已步入壮年，上有父母需赡养，下有二胎需养育，再置业大户型的房子肯定是首选;另一方面开发商适应市场需求，开发的产品更具有针对性。让不少购房者更有意愿去购买大户型住宅。外地的刚需购房者考虑到落户和“一步到位”的置业打算，能力范围内也更倾向于大户型住宅。虽然上半年贵阳出台了楼市调控政策，但是需求决定存在，改善型住房称霸市场在今年下半年会表现得更加明显。

在2017贵阳房交会上，就已涌现不少为改善居住环境而来的看房客。他们通常已有一套房，但不满意现有居住条件以及配套设施，于是就有了购买二套住房的打算。今年8月即将举行的2018贵阳房交会上，多家参展房企针对改善型置业者做了充分准备，并将推出有针对性的优惠政策。

有购买改善型住房打算的看房客，通常对二套房的要求比首套房更加明确，站在现有住房的生活实际上，每个人对住房的需求也不一样。

刘女士现在看房主要考虑的是空间大小和停车位规划问题：“现在住的地方只有80平方米，家里来亲戚连多的落脚地都没有，所以最少也得买120平方米以上的。加上是个老小区，停车位规划不合理，常常要把车停到很远的地方。”

朱先生不满意现在居住地区周围的教育资源，家中孩子明年就到上学年纪，所以他买房主要考虑是否有名校配套：“该有的配套肯定都要有，但我最关心的是配套的教育资源好不好。”

不同的看房客，虽然关注方向不一样，但总体说来都是为追求更好的居住环境。大体可分几个方向：在住房环境上，追求更大的空间、合理布局以及更好的采光;周边配套上，教育、商圈、公园、交通以及医疗都是必须;在物业管理方面，追求更好品质的服务以及更便捷的生活。

改善型住房对地段、开发商选择、配套和物业等因素加以更多的考虑。在看房者眼中，一线品牌开发商开发的房子，在质量和物业各方面都有保证。甚至一些买房者，只在自己认定的品牌旗下楼盘中做选择。

家住观山湖区的周女士就只考虑万科品牌旗下楼盘，她说：“万科在教育以及环境配套上肯定没得说，再加上房子是万科自己的品牌装修交付，可以直接拎包入住。”

目前来看贵阳主要的三类房企为全国性大型品牌房企、本土房企以及周边省市房企。而改善型住房的看房者更青睐全国性的大型品牌房企和本土的大型房企，如万科、恒大、美的、融创、中天这类品牌房企。刚刚进驻贵阳的融创，虽然现在连售楼部都还未建成，但由于“高端品质”名声在外，让许多看房者早早就锁定该品牌。

随着人们对居住环境要求的不断提高，改善型住房的需求将不断觉醒。另一方面，越来越多的房企进驻贵阳相互竞争，相信未来商品房产品将会从普通住房逐步向配套齐全的品质住房转变。