房价“重头戏”：坚决遏制上涨

今年6月，福州一处在建楼盘上的宣传标语。 视觉中国

限价本身的意义是利用行政手段达到调控房价的目标，在目前楼市依然存在降温需求的大背景下，虽然这把“双刃剑”会引发市场产生一些不和谐现象，但短期内调控房价的作用依然明显，下半年新房限价政策退出的时间点未到

从长远来看，限价手段终究会退出，商品房市场依然需要通过市场化手段来实现对于房价的调节

法治周末记者 肖莎

面对上半年房地产市场微微抬头的局势，很多人都在猜测下半年市场的走向。对于购房者来说，他们最为关心的是房价还会继续涨吗?

“坚决遏制房价上涨。”近日召开的中共中央政治局会议释放出了这样一则信号。

从2016年的“930”调控以来，全国出台了数百条调控政策，房地产市场过热的情况有所改变。此前，中央对楼市的调控思路通常是“坚决遏制房价过快上涨”;而此次，中央政治局会议释放出的政策信息，去掉了“过快”两字。

这一变化有着怎样的市场背景?如果要想遏制房价上涨，监管层下一步在调控手段上最有可能从哪些方面出招?

下半年房价大面积上涨的可能性极小

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉法治周末记者，2018年上半年，房产调控并未见松动，但房地产行业的确出现了一些钻政策漏洞、借机炒房的事件，例如以公司名义炒房、借助离婚炒房、炒作商住用房等现象，这些对于房地产市场的健康稳定已经产生了一定影响。

“从统计局公布的6月70个大中城市房价的变化来看，有31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%;有35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6%和4.3%。房价上涨依然是房地产不容忽视的现状，这也是中央政治局要求‘坚决遏制房价上涨’的政策背景。”张波提到这样一组数据。

张波认为，从遏制房价“过快”上涨，到遏制房价上涨，可以透传出两层信号：第一层是房价目前上涨“过快”节奏已经得到控制，下一步重点在控制上涨的趋势;第二层是房价上涨的态势依然存在，控制房价上涨是总体目标，无论涨幅快慢皆要控制。

“在下半年楼市‘严打’和调控加码的双重压力下，房价上涨动力将明显趋弱。”张波认为，房价下半年大概率出现大面积上涨的可能性极小。

在接受法治周末记者采访时，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池提到，近期有一些城市在出台调控政策的同时，也在开展各式“抢人大战”。

“引进人才会增加城市人口，带来住房需求的增量，有可能会导致房价上涨。所以，各城市在引进人才时，一定要制定科学的人才住房政策，既保证人才住房的刚性需求，又要防止房价过快上涨，要更多的通过租赁住房、保障房来解决人才住房的问题。”赵秀池提醒道。

新房限价政策暂时不会退出

在过去相当长一段时间里，政府对新房市场价格调控的主要手段是“限价”，即限制新房的预售价格。

在张波看来，限价是把“双刃剑”，一方面会通过限制商品房销售价格来影响市场的整体成交价格，并影响购房者对于房价的预期;另一方面由此带来的一二手房价倒挂也会引发市场对于限价商品房的过度关注，并产生排队抢房等非理性表现。

赵秀池也告诉法治周末记者，现在的限价商品房，导致新房与二手房倒挂，使新建限价商品房有了投机盈利的空间。

此前，市场上就一直有人猜测，当市场逐步恢复平稳，限价政策何时会退出。

“限价政策的确需要调整，而且房价是由供求关系决定的，房价的调控从根本上要靠平衡供求关系来解决。另外，保障房与商品房要各行其道，保障房实际上是广义的限价房，应对标相应的低收入、住房困难或人才住房，商品房价格应该由市场来决定，不应该限价。”赵秀池补充道。

但是对于限价政策何时退出的问题，赵秀池认为“在目前供求关系矛盾较大的情况下，新房限价或将持续”。

张波也分析，限价本身的意义是利用行政手段达到调控房价的目标，在目前楼市依然存在降温需求的大背景下，虽然这把“双刃剑”会引发市场产生一些不和谐现象，但短期内调控房价的作用依然明显，下半年新房限价政策退出的时间点未到。

“从长远来看，限价手段终究会退出，商品房市场依然需要通过市场化手段来实现对于房价的调节。”张波判断。

各地或出台政策限制二手房流动性

与新房市场不同的是，二手房市场的市场化程度较高，价格主要是买卖双方来定。哪些调控政策可以影响二手房市场的房价走势?换言之，政府又能通过哪些手段遏制二手房市场价格上涨?

赵秀池认为，所有影响供求关系的政策都会影响二手房房价走势。

此次中央政治局会议提到，未来在调控房地产市场时要“促进供求平衡”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从政策上说，供给端方面肯定会刺激，类似开发贷款、预售、部分存量地产项目并购等方面的政策，都会给予更多的支持，这也利好房企积极增加供应。

张波也对法治周末记者分析，二手房市场的房价受到的影响因素较多，还有两点值得关注。“其一是市场预期，尤其是买卖双方对于区域和板块未来楼市走向的预期，预期决定了挂牌和成交价格;其二是新房影响，新房限价带来的房价‘被下降’，必然会影响到二手房价格走向。”

此次中央政治局会议也提到要“合理引导预期”。

在赵秀池看来，预期有助长助跌的作用，合理引导预期很重要。人们总是以过去推测现在，以现在推测未来，过去或现在房价稳定，会给人们带来未来房价稳定的预期，投机炒房之风就会收敛。不断出台各种房地产调控政策来稳定房价，也会给人们带来房价稳定的预期。

“从根本上稳定预期，还要平衡供求关系，不断增加住房供给，抑制投机投资需求，包括增加土地供应、限地价等措施。”赵秀池说。

此外，张波告诉法治周末记者，通过限制流动性来为整体市场降温是短期调控的重要手段之一，比如深圳近期的做法就是扩大对房产交易的限制，从四限升级八限，新增的政策包括公司购房限购、公司购房5年限售、商住用房5年限售、个人购房3年限售、限制通过离婚购房，从限购、限售(个人)、限贷、限价的四限，扩展并新增了限商、限企、限售(公司)、限离婚。

张波把深圳的做法总结为各地针对房产交易限制手法升级的“大集合”。“在坚持‘房住不炒’，坚持调控力度不放松的定位下，深圳结合地方实际情况，发挥地方政府主体责任，有针对性出台调控升级政策，可视为其他地区升级调控的良好示范。”张波分析。

他同时预测道：“预计下半年各地出台此类政策限制二手房市场流动性的概率较大。”

下半年会“边打边调”

张波认为，打击违规行为，对于捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等行为进行重点打击，也有助于遏制房价上涨。下半年，房地产调控将进入“边打边调”的状态，即在“严打”的同时，各地调控政策仍然会不断出台，精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

在全面调控的当下，一些开发商的确试图通过各种各样的方式来获取利益，这也给市场调控带来了不好的影响。

严跃进预计，下半年，监管层会对房企、代理商、中介、个人和供应商等房地产交易主体的行为进行管控。

此前，住房和城乡建设部与中宣部、市场监管总局、公安部等七部门联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。根据《通知》，七部门会先在30个城市开展专项行动，打击重点包括投机炒房行为、房地产“黑中介”的违法违规行为、房地产开发企业的违法违规行为和虚假房地产广告。

赵秀池告诉法治周末记者，在专项行动打击的行为中，有不少都会对房价调控产生严重影响，包括垄断房源，操纵房价;捂盘惜售或者变相囤积房源;通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价;通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房;通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

“此次中央政治局会议也提到，要下决心解决好房地产市场问题。”张波由此预测，对楼市乱象的专项行动会从现有的30个城市扩大到更多城市。