5月土地溢价率年内首次环比回落

5月份土地市场成交量继续环比上涨。研究员 / 马千里、周奇

5月份土地市场成交量继续环比上涨，随着供地计划的陆续发布，越来越多三四线城市土地市场进入了正常交易节奏，推动土地市场成交量持续上升。但在市场热度方面，自住建部发出地价预警信号后，热点城市纷纷加码调控政策，调整土拍规则，以致5月份地价涨幅有所趋缓，溢价率指标也迎来了2019年来的第一次回调。

各能级城市方面，一线城市土地供应量和成交量均迎来了大幅回升;二线城市方面，为了防止热度再度攀升，大多数城市纷纷减缓了优质地块的供应、并采取限价竞拍方式，致使本月成交量价小幅下滑，溢价率也进一步下滑;三四线城市表现最为突出，热点城市供应放量带动整体成交量价持续上涨，成交溢价率也维持在20%以上，是三个能级城市中热度最高的。

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市场走势

供求体量延续上行趋势

三四线地价再创新高

供应方面，3、4月以来土地市场明显回温，政府土地供应由紧转松，特别是一二线城市明显加大了供地力度，5月份土地供应量的上升趋势也得以保持。据CRIC统计数据显示，全国336城经营性土地供应总建筑面积为27600万平方米，环比微涨3%。但和上月相比，环比涨幅有所减少，主要是受自然资源部分类调控的政策影响供应主力三四线缩减了土地供应，拉低了涨幅。

成交方面，5月份土地成交量持续上行。据CRIC统计数据显示，全国336城土地成交幅数共计3296幅，环比上涨18%，同比也增加了19%;成交建筑面积为20818万平方米，环比上涨16%，同比也上涨了4%。结合供应数据来看，本月土地供应量依旧在增加，且多在下月开拍，预计6月成交量还将有一定的回升。

而在成交单价方面，在市场热度余温的冲击下，本月成交楼板价的上涨趋势也得以保持，达到2832元/平方米，环比增加4%。不过，从涨幅来看，本月环比涨幅相比上月下降了5个百分点，明显收窄，价格未来将趋于平稳。就各能级城市来看，一二线城市地价均出现了下跌趋势，一方面是由于成交区域更偏向地价较低的远郊区域，另一方面更多城市采取了“限地价”的竞拍方式，压低了成交地价;三四线城市地价则再创新高，突破2000元/平方米，是2018年来第一次达到2000元/平方米之上。

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土拍溢价

溢价率迎来2019年第一次回落

土地流拍情况持续改善

联系市场热度来看，土拍溢价率迎来了自2019年来的第一次回落，环比上月下降了2.5个百分点，成交溢价率为19.7%。就各能级城市来看，一线城市的溢价率下降至7.2%，主要是因为本月出让地块多为非核心区域的商办用地及保障性宅地，这些地块基本都是底价成交;二线城市的溢价率也呈现下降趋势，整体溢价率降至19.6%，除了多个城市采用“限地价”的拍地方式防止地价过快上涨压低溢价率的因素外，主城区优质宅地的供应占比减少也是导致溢价率下滑的原因;三四线城市在市场热度的冲击下，成交溢价率也维持在20%以上，达到21.1%，环比上月仅下降0.2个百分点。

土地流拍方面，尽管市场热度有所下滑，但本月土地流拍情况并未恶化，整体流拍率维持在5%以下，重点监测城市的流拍率环比上月也下降了0.2个百分点，流拍情况仍在改善中。从重点监测城市的主要流拍区域来看，土地流拍现象仍旧集中在中西部二线城市的远郊区如郑州(楼盘)的中牟县、新政市、三四线城市的非城区区域如温州(楼盘)的乐清、永嘉、金华(楼盘)的浦江等区域。

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重点地块

热点三四线高总价地块集中成交

北京出让近两年首宗不限价宅地

随着市场热度向三四线的进一步传递，热点三四线土地市场也一扫年初的冷清，出让了多宗高总价地块，温州、绍兴(楼盘)、常州(楼盘)、无锡(楼盘)等四市分别有一宗地块入围总价榜，一改近几个月一二线独占总价榜的局面。值得注意的是，这些城市均位于长三角区域，并且两榜中入榜地块大多都来自长三角城市，由此可见长三角区域的市场热度在本月仍旧维系在高位。另外，北京(楼盘)、上海(楼盘)和广州(楼盘)等城市本月也有优质地块供应，其中最受瞩目的当属北京近两年来出让的首宗不限价宅地，该地块位于孙河别墅区内，是该区域内倒数第二宗住宅用地，价值极高，最终成交楼面价高达6.95万元/平方米，刷新了北京成交宅地的单价纪录。

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总结

随着市场热度进一步传递，5月份土地市场供应量和成交量得以持续上涨，地价亦进一步增涨，接近3000元/平方米。但从量价环比涨幅来看，相比上月都有所收窄。联系市场热度来看，本月土地市场溢价率已经出现了回落，特别是二线城市，在主管部门自上而下的调控下，土拍热度率先出现降温。同时部分三四线城市却出现了土拍热度再一次回暖甚至过热的势头，东莞(楼盘)、镇江(楼盘)等地价创新高的城市也将再次面临土拍调控的升级风险。

对于下半年的市场走向，预计各能级城市调控会更进一步细化和深入，但在一二线平衡供需、三四线城建发展的诉求下，整体土地供应仍旧会保持适度充裕，尤其是二线城市土地交易将持续温和放量的趋势。

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